ADR Nedir? Ortalama Günlük Oda Fiyatı Nasıl Hesaplanır?

ADR (Average Daily Rate – ortalama günlük oda fiyatı), belirli bir dönemde satılan odaların gecelik ortalama fiyatıdır. Oda gelirinin satılan oda-gece sayısına bölünmesiyle hesaplanır. ADR, otelin odalarını ortalama kaç liraya sattığını gösterir ve fiyat stratejisinin başarısını ölçmek için kullanılır.

ADR yalnızca satılan odaları hesaba katar; boş odalar formülde yer almaz. Bu yüzden ADR yükselirken doluluk düşüyorsa toplam gelir azalıyor olabilir. Bu tabloyu tamamlamak için ADR, doluluk oranı ve RevPAR ile birlikte izlenir.

• Oda geliri: yalnızca konaklama (oda) bedeli. Yiyecek-içecek, spa, transfer gibi ek gelirler dahil edilmez.
• Satılan oda-gece: dönem boyunca dolu olan odaların toplam gece sayısı.
• Vergiler: karşılaştırma yapılabilmesi için genellikle KDV ve konaklama vergisi hariç tutarlar kullanılır; hangi yöntemi seçtiyseniz tutarlı kalın.

Kurgusal örnek: 30 odalı bir butik otel bir hafta sonu gecesinde 24 oda satmış ve vergiler hariç 84.000 TL oda geliri elde etmiş.

Aynı otel bir sonraki gece 30 odanın tamamını 2.600 TL ortalamayla satsaydı ADR düşer (2.600 TL) ama oda geliri 78.000 TL olurdu. Hangi gecenin daha iyi olduğunu anlamak için ADR'nin tek başına yetmediğini bu örnek gösterir.

• Ücretsiz (komplimanter) odalar: gelir getirmediği için genellikle hem gelirden hem satılan odadan çıkarılır; aksi hâlde ADR yapay olarak düşer.
• Personel veya ev kullanımı (house use) odaları.
• İptal ve no-show ücretleri: oda geliri olarak mı ayrı gelir olarak mı raporlanacağına işletme karar verir; karşılaştırmalarda aynı yöntem korunmalıdır.
• Kahvaltı veya yarım pansiyon paketlerinde yiyecek-içecek payı: mümkünse oda bedelinden ayrılır.

• Talebe göre fiyatlama: yoğun günlerde ve etkinlik dönemlerinde fiyatı talebe göre ayarlamak.
• Oda tipi farklılaştırma: manzara, balkon veya büyüklük gibi farkları ayrı oda tipi olarak fiyatlamak.
• Minimum konaklama kuralları: yoğun günlerde kısa konaklamaların düşük fiyatlı gecelerle ortalamayı düşürmesini önlemek.
• Doğrudan rezervasyonu teşvik etmek: komisyonlu kanal payını azaltmak net geliri artırır (ADR brüt hesaplanıyorsa bu etki ayrıca izlenmelidir).
• Oda yükseltme (upsell): check-in sırasında bir üst oda tipini makul farkla önermek.

ADR'nin doğru hesaplanması için her rezervasyonun tarihleri, oda tipi ve tutarı eksiksiz ve tek bir yerde kayıtlı olmalıdır. OtelDex'te rezervasyonlar tarih, oda tipi, toplam tutar ve para birimiyle kaydedilir. ADR ve gelir raporları gelir yönetimi modülünün kapsamındadır: OtelDex yol haritasında (Yakında). PMS'in hangi verileri tuttuğunu otel yönetim sistemi rehberinde anlattık.